2026年九運香港買樓攻略｜香港風水師葉峰話你知最旺地區｜置業攻略

2026年九運香港買樓攻略：香港風水師葉峰話你知最旺地區

隨着 2024 年正式踏入三元九運，香港的房地產市場迎來了全新的氣場轉變。對於計劃在 2026 年上車的朋友來說，除了樓價與按揭，如何選擇一個「旺運」地段，同樣是置業決策中的重要一環。

九運旺氣地圖：東北移位是關鍵

在香港風水的大格局中，龍脈走向決定地區興衰。葉峰風水分析指出，九運期間旺氣明顯向東北集中，以下三條龍脈路線值得置業人士重點關注。

港島龍脈：由核心區向東北綻放

港島的龍氣始於中環，氣場收聚於跑馬地的山谷之中，形成極佳的「藏風聚氣」格局。延伸路徑為： 中環 → 跑馬地 → 北角 → 鰂魚涌 → 太古 → 西貢。

對於預算充足的買家，北角至太古一帶不僅交通成熟，更處於旺氣必經之路，九運風水格局下保值能力極強。

九龍龍脈：啟德與觀塘的「二次飛躍」

九龍區的氣場由紅磡起點，途經政府重點發展的啟德新區，再轉向觀塘，最終向東北匯聚於西貢。

• 啟德：作為新發展區，收納維港靈氣，是九運風水中的佼佼者，適合中長線置業投資
• 西貢匯聚：港島與九龍兩股龍氣最終在西貢交匯，使該區氣場相當強旺，極具潛力

新界兩大潛力板塊

除了上面提及西貢是龍氣匯聚之地，新界東西貢附近區域自然是首選，另外新界還有兩條主線可以參考：

• 大圍至馬鞍山：以大圍為中心向東北延伸，地形山環水抱，是典型的宜居好風水格局，適合自住型買家
• 元朗至蓮塘口岸：由元朗經粉嶺、上水直達蓮塘，隨着口岸經濟崛起，這條東北龍脈具備極強的長線投資潛力，是2026 上車攻略中的黑馬之選

香港買樓流程：新手必知九大步驟

葉峰師傅同時也是香港持牌地產代理，有十多年地產行業經驗，新手置業必須掌握正確的香港買樓流程，能有效避免因手續失誤而蒙受損失。以下是完整的置業攻略步驟，由評估資格到正式收樓，一步一步幫你完成上車夢：

1. 進行按揭評估
   根據個人收入、外債及信貸狀況，預先評估可借貸金額及通過壓力測試的機會，確認自身置業能力。
2. 查閱個人環聯信貸評級（TU）
   一般 TU grade 達 H 或以上，銀行才較大機會批出按揭。建議提前至少半年查閱並修正記錄。
3. 列出買樓開支，做好預算
   除首期外，需預留：印花稅（約樓價 2–4%）、律師費（約 $10,000）、按揭保險費（貸款額的 1.15–4.35%）、火險及裝修費等。
4. 物色心儀物業
   可透過地產代理、睇樓網或展銷會了解盤源。睇二手樓時，留意索取「睇樓紙」及「按揭轉介表」兩份重要文件。
5. 為心儀單位估價
   可透過銀行、按揭經紀或測量師行取得估價。按揭經紀可一次過取得多間銀行報價，方便比較。
6. 簽署臨時買賣合約 & 繳交細訂（3%）
   合約列明成交日期、大訂日期及佣金安排。約兩星期後再簽正式買賣合約，並繳交大訂（7%）。
7. 申請按揭
   建議同時向多間銀行遞交申請，比較利率優惠後選擇最合適的按揭計劃，可節省可觀利息支出。
8. 繳交印花稅 & 購買火險及家居保險
   若物業需抵押給銀行，銀行必定要求業主購買火險，保費一般為貸款額的 0.1%–0.15%。
9. 驗樓及正式收樓
   成交日前約一星期進行驗樓。驗妥後，律師樓代為將銀行貸款轉交賣家，正式完成整個買賣流程。

⚠️ 葉峰風水師的「置業三思」

在參考九運風水攻略時，買家應保持理性，注意以下兩大關鍵：

• 核心區開發飽和：中環、跑馬地雖然旺氣最盛，但樓價高企且新盤極少，入場門檻極高。2026 上車攻略建議考慮旺氣延伸線上的二線地區，性價比更高，升值潛力同樣可觀。


• 區域好 ≠ 單位旺：龍脈經過某區只是大環境好，但具體單位的座向、樓層及周邊是否有「沖煞」同樣至關重要。建議在香港買樓前，個別諮詢香港風水師的專業意見，確保單位格局配合個人命格。